چطور ارزش ملک سوارکاری را برای آینده‌تان به حداکثر برسانید
هر کسی که تجربه خرید و فروش ملک را داشته باشد، می‌داند اسباب‌کشی یکی از پراسترس‌ترین کارهایی است که یک نفر می‌تواند انجام دهد؛ اما وقتی پای ملک سوارکاری در میان باشد، ماجرا چگونه است؟
اگر هدفتان این است که یک‌بار جابه‌جا شوید و تا آخر عمر در خانه‌ای مناسب برای نگهداری اسب ساکن شوید، خرید «خانه همیشگی» ــ یا ملکی برای سرمایه‌گذاری و فروش در آینده به‌منظور تأمین دوران بازنشستگی یا پروژه‌های بعدی ــ فقط به تکیه بر حس و غریزه محدود نمی‌شود.
برنامه‌ریزی از پیش، شما را در مسیر موفقیت قرار می‌دهد.
از مجوزهای ساخت‌وساز گرفته تا بودجه‌بندی و نگهداری، این‌ها مهم‌ترین عواملی هستند که باید برای به حداکثر رساندن ارزش ملک سوارکاری در نظر بگیرید.
خرید ملک سوارکاری مناسب
برای بسیاری از افراد، خرید خانه‌ای مناسب برای نگهداری اسب که بتوانند تا همیشه همراه با اسب‌هایشان در آن زندگی کنند، تحقق یک رویاست.
با این حال، بسیاری از همین خانه‌های پرطرفدارِ «همیشگی» دوباره به بازار برمی‌گردند.
چطور صاحبانشان دل می‌کنند و آن‌ها را می‌فروشند؟
اغلب، شرایط از اختیار آن‌ها خارج است.
گاهی فروش خانه یکی از بستگان درگذشته باعث می‌شود یک ملک سوارکاری دوباره روانه بازار شود.
گاهی هم فرزندان از خانه رفته‌اند و والدین با میل خود به ملکی کوچک‌تر نقل مکان می‌کنند.
یا اینکه خانه، با وجود آنکه هنگام خرید کاملاً مناسب به نظر می‌رسیده، برای آینده پاسخ‌گو نیست.
ابی رودز می‌گوید: «موضوع، ایجاد تعادل میان آسایش زندگی خانوادگی و کارایی برای اسب‌هاست.»
مدیر شرکت رورال سین می‌افزاید: «رایج‌ترین مشکلی که از مشتریانی که در حال جابه‌جایی هستند می‌شنوم این است که به‌سادگی زمین چرای کافی ندارند.»
به گفته سارا لوکاس، کارگزار زمین در براون اند کو، خریداران باید نیازهای در حال تغییر خود را در دهه‌های آینده هم در نظر بگیرند.
او می‌گوید: «این می‌تواند به معنای فراهم کردن فضا برای اسب‌های بازنشسته، حمایت از اعضای جوان‌تر خانواده که وارد ورزش سوارکاری می‌شوند، یا ایجاد فرصت‌های درآمدی بیشتر باشد.»
گاهی این املاک از نظر امکانات برای ساکنان انسانی هم کمبود دارند.
ابی اضافه می‌کند: «اگر خانه قرار است در آینده برای جا دادن بستگان، به‌صورت افقی یا عمودی توسعه پیدا کند، باید همان ابتدا محدودیت‌های سازه‌ای و حقوقی آن به‌دقت بررسی شود.»
در حالی که خرید جایی برای زندگی تا پایان عمر می‌تواند آینده زندگی شما را تضمین کند، بسیاری از املاک در نهایت به پشتوانه مالی‌ای تبدیل می‌شوند که امکان بازنشستگی یا اجرای پروژه‌های بعدی را فراهم می‌کند.
برای افزایش ارزش ملک سوارکاری، توسعه یا گسترش امکانات مربوط به اسب‌ها یا حتی خود خانه، راهی بدیهی است.
به گفته ابی، تبدیل یک ملک کشاورزی کوچکِ محصور و مستقل به فضایی «کاملاً مجهز برای سوارکاری» با همه امکانات، «همیشه با قیمت بالاتری به فروش می‌رسد».
هزینه نگهداری ملک سوارکاری چقدر است؟
فرض کنید خانه‌ای مناسب ورزش سوارکاری با مساحت ایده‌آل، در محدوده بودجه‌تان و در موقعیتی پیدا کرده‌اید که هم حالا و هم برای همیشه همه معیارهای شما را برآورده می‌کند.
روی کاغذ، همه‌چیز بی‌نقص است؛ اما مراقب هزینه‌های نگهداری باشید.
املاک سوارکاری چشمگیر، خودبه‌خود در وضعیت بی‌نقص باقی نمی‌مانند؛ پس چطور می‌توان ملکی را انتخاب کرد که در گذر زمان کیفیت خود را حفظ کند؟
ابی هشدار می‌دهد: «وقتی برای خرید یک ‹خانه همیشگی› با دید بلندمدت اقدام می‌کنید، بازه زمانی چند دهه‌ای باعث می‌شود تمرکز مالی از ظاهر و نوسازی‌های سطحی به چرخه عمر سازه‌های اصلی منتقل شود.»
«در بازه ۲۰ تا ۴۰ سال، همه اجزای اصلی یک خانه در نهایت به پایان عمر مفید خود می‌رسند و به تعویض کامل نیاز پیدا می‌کنند.»
لولو اگنیو، کارشناس اراضی در براون اند کو، می‌گوید خریداری که قصد دارد چندین دهه در یک ملک بماند، باید برای کل چرخه عمر اجزای کلیدی ساختمان بودجه در نظر بگیرد.
او می‌گوید: «مالکیت بلندمدت، وقتی این هزینه‌های قابل پیش‌بینی به‌تدریج برنامه‌ریزی شوند، اغلب مقرون‌به‌صرفه‌تر از زمانی است که واکنشی و پس از بروز مشکل با آن‌ها برخورد شود.»
لولو و ابی در زمینه نگهداری این توصیه‌ها را مطرح می‌کنند:
- دیگ‌های گرمایشی، حمام‌ها و آشپزخانه‌ها باید به‌صورت دوره‌ای تعویض شوند
- سقف، پنجره‌ها، سامانه‌های زهکشی و پوشش‌های بیرونی ممکن است در طول زمان به سرمایه‌گذاری قابل توجهی نیاز داشته باشند
- نگهداری‌های روتین مانند تمیزکردن ناودان‌ها، تعمیر حصارها، رسیدگی به درختان و رنگ‌آمیزی یا نوسازی ظاهری نیز باید از پیش پیش‌بینی شود
- ساختمان‌های اصطبل به رسیدگی مداوم در بخش سقف، سازه‌های چوبی، کف‌های بتنی و زهکشی نیاز دارند
- مانژها برای ایمن و کاربردی ماندن، به تسطیح منظم، نگهداری سطح و مدیریت زهکشی نیاز دارند و سطح آن‌ها نیز به‌مرور باید دوباره تکمیل شود
- چوب‌های بیرونیِ در معرض هوا برای جلوگیری از پوسیدگی، هر ۳ تا ۵ سال یک‌بار به رنگ یا پوشش محافظ نیاز دارند
- سقف‌های فلزی روی انبارها زنگ می‌زنند و پوشش‌های معمولی سقف یا ورق‌های فلزی در یک چرخه ۲۵ ساله به تعویض کامل نیاز دارند
- حصارهای چوبیِ پایه و ریل حدود ۱۵ تا ۲۰ سال عمر می‌کنند؛ حتی پایه‌های چوبیِ تیمارشده با فشار نیز در محل تماس با زمین، جایی که رطوبت جمع می‌شود، می‌پوسند.
باید انتظار داشته باشید که هر سال پایه‌های پوسیده و ریل‌های شکسته به‌صورت موردی تعویض شوند و هر دو دهه یک‌بار نیز کل خط حصار نیاز به تعویض کامل داشته باشد
افزایش ارزش ملک سوارکاری با نوسازی‌هایی که بازده دارند
اما اگر قصد داشته باشید در آینده ملک را بفروشید چه؟
سرمایه‌گذاری‌های هوشمند، ارزش ملک را افزایش می‌دهند.
سو گرنت از فاکس گرنت می‌گوید: «ملکی که خوب نگهداری شده باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت و برای خریداران بالقوه نیز جذاب‌تر به نظر می‌رسد.»
«یک برنامه مرحله‌بندی‌شده و حساب‌شده برای نگهداری می‌تواند به بودجه‌بندی و پخش‌کردن هزینه‌ها کمک کند.
حتی زمینی که کاملا توسعه‌نیافته باشد هم می‌تواند به یک مجموعه کارآمد سوارکاری تبدیل شود.
سو اضافه می‌کند: «هزینه نصب آب لوله‌کشی اصلی برای پادوک‌ها و سرپناه‌های مزرعه‌ای معمولا هنگام فروش ملک، سود خود را نشان می‌دهد.
«برای مصالح، سایت‌های فروش دست‌دوم را بررسی کنید؛ شگفت‌انگیز است که مردم چه چیزهایی را حاضرند رایگان واگذار کنند.
حراج‌های مزرعه هم جای خوبی برای پیدا کردن تجهیزات هستند.»
برای پروژه‌های بزرگ‌تر، کمی تحقیق به شما کمک می‌کند عاقلانه هزینه کنید.
ابی در ارائه توصیه‌هایی برای ساخت مانژ می‌گوید: «ابعاد، عامل کلیدی است.
«این روزها، مانژ ۲۰ در ۴۰ متر در بسیاری موارد دیگر به اندازه کافی بزرگ نیست.
«اصطبل‌های دارای تهویه مناسب، با باکس‌های داخلی و راهروهای عریض، در مقایسه با باکس‌های چوبی قدیمی، حالا بیشتر مورد توجه خریداران هستند.»
ابی اضافه می‌کند که حصارکشی باکیفیت و کم‌نیاز به نگهداری، اغلب نادیده گرفته می‌شود.
«حصارکشی اولین چیزی است که خریدارِ سوارکاری می‌بیند و حصار نامناسب یک عامل بازدارنده مالی است.»
تقویت درآمد با یک ملک سوارکاری
تضمین آینده شکل‌های گوناگونی دارد و یکی از آن‌ها می‌تواند بهره‌برداری از ظرفیت تجاری ملک شما باشد.
ذهنیت کارآفرینانه ویلیام گرانت، مدیرعامل فاکس گرانت، کارشناس رسمی ارزیابی و اهل اسب، به او کمک کرد چندین کسب‌وکار را از ملک کوچک سوارکاری‌اش در ویلتشر راه‌اندازی کند.
او قطعه زمینی ۵ آکری را در کنار ملک خودش برای چرا خرید، اما مدت کوتاهی بعد به سمت تنوع‌بخشی رفت.
او می‌گوید: «نخستین کمپ‌زن ما در سال ۲۰۰۹ آمد؛ او دنبال جایی برای اقامت در نزدیکی استون‌هنج بود که فقط چند مایل با ما فاصله دارد.
«حالا سالانه حدود ۱۵٬۰۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ کمپ‌زن داریم.»
ویلیام علاوه بر کمپینگ که حالا واحدهای گلمپینگ را هم دربر می‌گیرد، امکانات انبارداری هم فراهم می‌کند و مراسم عروسی و رویدادها، از جمله سولستیس فست، جشنواره چهارروزه موسیقی و تندرستی در ماه ژوئن، را برگزار می‌کند.
از نگاه ویلیام، هر کسی که زمین داشته باشد و به اندازه کافی اهل ابتکار و دارای ذهنی باز باشد، می‌تواند از آن برای کسب درآمدی نیمه‌منفعل یا حتی کاملا منفعل استفاده کند و مقررات توسعه مجاز در این مسیر کمک بزرگی است.
توسعه مجاز ذیل رده بی‌سی در انگلستان اجازه می‌دهد هر زمینی در مجموع حداکثر ۶۰ روز در هر سال تقویمی به‌عنوان کمپینگ تفریحی استفاده شود؛ با محدودیت ۵۰ محل استقرار.
در انگلستان، رده بی‌سی علاوه بر توسعه مجاز رده بی در سراسر بریتانیاست که به شما اجازه می‌دهد هر زمینی را حداکثر ۲۸ روز برای هر منظوری استفاده کنید.
ویلیام می‌گوید نشان‌دادن اینکه چه چیزی از نظر تجاری در زمین شما قابل اجراست، از طریق توسعه مجاز، می‌تواند فروش مجدد را هم سودآورتر کند.
او می‌گوید: «اگر ملک‌تان را بفروشید، در واقع یک فرصت کسب‌وکار هم می‌فروشید.
«با نشان‌دادن اینکه یک جریان نقدی آماده همان‌جا در انتظار خریدار است، به ارزش دارایی اضافه می‌کنید.»
مجوز ساخت‌وساز برای خانه‌های سوارکاری
خانه‌های سوارکاری آماده، بسیار کم‌یاب‌اند و خرید یک ملک تکمیل‌شده در همان مرحله خرید، اغلب به بودجه‌ای سرسام‌آور نیاز دارد.
به گفته شارلوت رابرتس‌بار، مشاور ارشد شرکت بوت‌رایتس، بهترین کاری که یک خریدار می‌تواند انجام دهد این است که در یک ملک سوارکاری، ظرفیت سودآوری بلندمدت آن را ببیند.
شارلوت می‌گوید: «می‌توانید از خدمات یک مشاور برنامه‌ریزی استفاده کنید یا خودتان درخواست اولیه ثبت کنید.»
برای ارائه درخواست اولیه، لازم نیست مالک ملک باشید، اما صدور تصمیم ممکن است تا ۱۰ هفته طول بکشد.
بنابراین، فروشندگان می‌توانند با ارائه درخواست اولیه از سوی خود، ظرفیت برنامه‌ریزی ملک را به خریداران بالقوه نشان دهند و از این بابت منتفع شوند.
شارلوت اضافه می‌کند: «برآورد من این است که ثبت این درخواست از سوی یک مشاور حدود ۱٬۰۰۰ پوند هزینه دارد، اما آن‌ها با ادبیات و نکات کلیدی‌ای آشنا هستند که ممکن است مقام محلی به آن‌ها توجه بکند یا نکند.»
بیشینه‌کردن ارزش با مجوز ساخت‌وساز
حتی اگر قصد نداشته باشید پیش از فروش و بهره‌برداری مالی، تغییرات اساسی در یک ملک ایجاد کنید، باز هم می‌توانید با برنامه‌ریزی هوشمندانه، امکان توسعه را برای خریداران بالقوه فراهم کنید.
اگر ساختمان‌های کشاورزی بلااستفاده در ملک‌تان دارید، تغییر کاربری آن‌ها، حتی بدون تکمیل کامل عملیات، می‌تواند به افزایش ارزش دارایی‌تان کمک کند.
شارلوت می‌گوید: «من همیشه برای مجوز برنامه‌ریزی کلاس کیو اقدام می‌کنم.»
«اگر یک ساختمان کشاورزی با کف بتنی باشد که در ۱۰ سال گذشته برای مقاصد کشاورزی استفاده شده، می‌توانید برای یک اخطار ۵۶ روزه اقدام کنید تا آن ساختمان را در قالب مجوز برنامه‌ریزی کلاس کیو به واحد مسکونی تبدیل کنید.
«برای مثال، این یعنی تفاوت میان انباری به ارزش ۱۰۰٬۰۰۰ پوند و انباری به ارزش ۳۰۰٬۰۰۰ پوند.»
حتی اگر خودتان قصد نداشته باشید از خانه‌تان کسب‌وکاری راه بیندازید، باز هم می‌توانید ملک‌تان را به شکلی متنوع‌سازی کنید که برای مالک آینده جذاب باشد.
شارلوت می‌گوید: «برای مثال، فرض کنید یک مجموعه اصطبل دارید و مجوز تبدیل آن به اقامتگاه‌های اجاره‌ای تعطیلاتی را می‌گیرید.»
«پس از آن، شروع عملی و مؤثر این تبدیل را انجام می‌دهید.
«این کار شامل ابتدایی‌ترین عملیات مندرج در آن طرح می‌شود؛ مانند پاکسازی درختان یا جابه‌جایی حصارها.
«نکته کلیدی این است که آغاز عملیات را نیز نزد شورا ثبت کنید.
«این در اصل مرحله اول شماست و مجوز ساخت‌وساز را برای همان توسعه مشخص تثبیت می‌کند؛ در نتیجه، آن مجوز دیگر منقضی نمی‌شود.»
● آیا ملکی سوارکاری خریده‌اید، بازسازی کرده‌اید یا کاربری آن را متنوع کرده‌اید؟
نظر خود را به این نشانی برای ما بفرستید: hhletters@futurenet.
کام، از جمله نام شما، نزدیک‌ترین شهر و استان محل سکونت‌تان، برای این شانس که دیدگاه‌های شما در یکی از شماره‌های آینده مجله هورس اند هاوند منتشر شود